以公寓设定让与担保后的清算金纠纷

引言

有时因急需资金，将自己拥有的公寓或不动产作为担保并提供借款。如果到期未能偿还债务，债权人将行使担保权。此时，如果债权人完全取得不动产所有权，债务人就会失去一切吗？

特别是，如果债权人将担保不动产的价值评估得低于实际，并夸大债务额，主张没有应返还的钱（清算金），则可能陷入极其冤枉的境地。

今天，通过“转让担保”合同后，债权人转移了不动产所有权，但在法务法人Saeyeoul律师事务所Joo Youngjae律师的帮助下，委托人获得了正当的1亿500万韩元清算金的成功案例，让我们详细了解转让担保和清算金的概念。

什么是“转让担保”和“清算金”？

转让担保是指债务人为担保债务，将债务人所有的不动产所有权转移给债权人，如果清偿债务则恢复所有权，如果不能清偿，则债权人通过行使担保权获得债权满足的非典型担保制度。

此时，《关于假登记担保等的法律》（가등기담보 등에 관한 법률）（以下简称“假登记担保法”）规定，债权人欲通过行使担保权取得不动产所有权（归属清算），必须经过严格程序。

债权人必须在债权清偿期后，将担保不动产的评估额和债权额通知债务人（假登记担保法第3条）。并且，只有在向债务人支付通知当时的不动产价值减去债权额的金额，即“清算金”后，才能取得所有权（假登记担保法第4条第1款、第2款）。

即使认定不动产价值低于债权额，没有清算金，债权人也必须将该事实通知债务人（假登记担保法第3条第1款）。

案件概要

委托人（原告）为筹集公寓分期付款，从被告（债权人）处借了数亿韩元，同时签订了以将要购买的公寓作为担保的“转让担保设定合同”。

此后，委托人未能偿还债务，被告行使转让担保权，完成了公寓所有权转移登记。然后，被告向委托人发送了“公寓价值低于债务，没有应支付的清算金”的通知书。

本案的争点

被告在通知书中，将公寓价值评估得远低于市价，并在实际借款本金基础上，不当计算无根据的利息，重复计算各种费用，夸大了被担保债权额。结果，计算并通知委托人没有应得的清算金。

为此，委托人为了解冤，找到了法务法人Saeyeoul律师事务所的Joo Youngjae律师。

Joo Youngjae律师的协助及案件结果

1. 基于客观资料重新计算公寓价值及被担保债权额

Joo Youngjae律师仔细分析了被告主张的公寓评估额和被担保债权额的问题。

（公寓评估额）获取了与通知书到达时间最接近期间交易的同一园区、同一户型公寓的实际交易价格资料，证明了本案公寓的正当评估额比被告主张的高出约1亿韩元以上。

（被担保债权额）排除了被告无根据地适用最高利率过度计算的利息、合同上被告应承担的所有权转移登记费用等不当包含的项目，依据法律和事实关系准确重新计算了被担保债权额。

2. 提起清算金支付请求诉讼及调解决定

Joo Youngjae律师基于上述准确计算的公寓评估额和被担保债权额，主张被告应向委托人支付约1亿4千万韩元的清算金，并提起了“清算金支付请求诉讼”。

在审判过程中，Joo Youngjae律师的逻辑主张和明确的证据提交被接受，法院作出了“被告应向原告（委托人）支付105,000,000韩元”的替代调解决定。

被告未提出异议，该决定随之确定，委托人保住了宝贵的财产权，并获得了超过1亿韩元的清算金。

结论

即使根据转让担保合同将不动产所有权转移给债权人，也并不意味着必须放弃所有权利。假登记担保法为保护债务人权利，明确规定了债权人的清算金支付义务。

如果债权人不当降低不动产价值或夸大债务，不支付正当清算金，则应迅速寻求法律专家的帮助进行应对。

法务法人Saeyeoul律师事务所的Joo Youngjae律师基于大量不动产、金钱相关诉讼经验，为委托人提供最合适的法律解决方案。如果您因转让担保、清算金问题遇到困难，请勿犹豫，通过咨询保护您宝贵的财产权。