譲渡担保で渡したマンションの清算金請求

はじめに

急にお金が必要になり、所有しているマンションや不動産を担保に提供してお金を借りる場合があります。もし弁済期に債務を返済できなければ、債権者は担保権を実行することになりますが、このとき債権者が不動産の所有権を完全に取得してしまったら、債務者は全てを失うことになるのでしょうか？

特に債権者が担保不動産の価値を実際よりも低く評価し、債務額は膨らませて計算し、返還すべき金銭（清算金）がないと主張するならば、非常に悔しい状況に陥る可能性があります。

今日は、「譲渡担保」契約後に債権者が不動産所有権を移転したものの、法務法人セヨウルのチュ・ヨンジェ弁護士の助力で正当な清算金1億500万ウォンを受け取った成功事例を通じて、譲渡担保と清算金の概念について詳しく見ていきます。

「譲渡担保」と「清算金」とは？

譲渡担保とは、債務者が債務の担保のために債務者所有の不動産の所有権を債権者に移転し、債務を弁済すれば所有権を取り戻すが、弁済できなければ債権者が担保権を実行して債権の満足を得る非典型担保制度です。

このとき、「仮登記担保等に関する法律」（仮登記担保法）は、債権者が担保権を実行して不動産の所有権を取得（帰属精算）するためには厳格な手続を経るよう規定しています。

債権者は債権の弁済期後に担保不動産の評価額と債権額を債務者に通知しなければなりません（仮登記担保法第3条）。そして通知時点の不動産価額から債権額を差し引いた金額、すなわち「清算金」を債務者に支払って初めて所有権を取得できます（仮登記担保法第4条第1項、第2項）。

もし不動産の価額が債権額より少なく清算金がないと認められる場合でも、債権者は必ずその旨を債務者に通知しなければなりません（仮登記担保法第3条第1項）。

事件の概要

依頼人（原告）はマンションの分譲代金を用意するために、被告（債権者）から数億ウォンの金を借りる際、分譲予定のマンションを担保に提供する「譲渡担保設定契約」を締結しました。

その後、依頼人が債務を返済できなくなると、被告は譲渡担保権を実行してマンションの所有権移転登記を完了しました。そして依頼人に「マンションの価額よりも債務の方が多く、支払う清算金はない」という内容の通知書を送りました。

本事件の争点

被告は通知書で、マンションの価額を時価より著しく低く評価し、実際の貸付元金に加えて根拠のない利息を過大に計算し、各種費用を重複請求する方法で被担保債権額を膨らませました。その結果、依頼人が受け取るべき清算金がないかのように計算して通知したのです。

これに対し依頼人は、悔しさを晴らすために法務法人セヨウルのチュ・ヨンジェ弁護士を訪ねました。

チュ・ヨンジェ弁護士の助力及び事件の結果

1. 客観的な資料に基づくマンション価額及び被担保債権額の再算定

チュ・ヨンジェ弁護士は、被告が主張するマンション評価額と被担保債権額の問題点を綿密に分析しました。

（マンション評価額）通知書到達時点に最も近い時期に取引された同じ団地、同じ坪型のマンションの実取引価格資料を確保し、本件マンションの正当な評価額が被告の主張よりも約1億ウォン以上高いことを立証しました。

（被担保債権額）被告が根拠なく最高利率を適用して過大に計算した利息、契約上被告が負担することになっていた所有権移転登記費用など不当に含まれた項目を排除し、法令と事実関係に基づいて被担保債権額を正確に再算定しました。

2. 清算金支払請求訴訟の提起及び調停に代わる決定

チュ・ヨンジェ弁護士は、上記のように正確に算定されたマンション評価額と被担保債権額に基づき、被告が依頼人に約1億4千万ウォンの清算金を支払う義務があると主張し、「清算金支払請求訴訟」を提起しました。

裁判過程でチュ・ヨンジェ弁護士の論理的な主張と明確な証拠提出が受け入れられ、裁判所は「被告は原告（依頼人）に105,000,000ウォンを支払え」という内容の調停に代わる決定を下しました。

被告が異議を申し立てなかったため、上記決定はそのまま確定し、依頼人は貴重な財産権を守り、1億ウォンを超える清算金を受け取ることができました。

結論

譲渡担保契約に基づき債権者に不動産所有権を渡したからといって、全ての権利を放棄しなければならないわけではありません。仮登記担保法は、債務者の権利を保護するために債権者の清算金支払義務を明確に規定しています。

もし債権者が不当に不動産価値を低くしたり、債務を膨らませて正当な清算金を支払わないなら、迅速に法律専門家の助けを受けて対応すべきです。

法務法人セヨウルのチュ・ヨンジェ弁護士は、多数の不動産・金銭関連訴訟の経験に基づき、依頼人の状況に合った最適な法律ソリューションを提供します。譲渡担保、清算金問題で困難を抱えているなら、ためらわずに相談し、貴重な財産権を守ってください。