เรียกเงินส่วนต่างจากอพาร์ตเมนต์ที่โอนเป็นหลักประกัน

นำเข้า

มีกรณีที่ผู้คนต้องการเงินอย่างเร่งด่วน และนำอพาร์ตเมนต์หรืออสังหาริมทรัพย์ของตนไปเป็นหลักประกันและกู้ยืมเงิน หากไม่ชำระหนี้ภายในกำหนดเวลา เจ้าหนี้จะใช้สิทธิเหนือหลักประกัน ในกระบวนการนี้ หากเจ้าหนี้ยึดครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ลูกหนี้จะสูญเสียทุกอย่างหรือไม่?

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากเจ้าหนี้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันต่ำกว่าความเป็นจริง เพิ่มจำนวนหนี้ให้สูงขึ้น และอ้างว่าไม่มีเงินที่จะคืน (เงินชำระบัญชี) ให้ ลูกหนี้อาจตกอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่ยุติธรรมอย่างยิ่ง

วันนี้ ผ่านกรณีตัวอย่างความสำเร็จที่หลังจากทำสัญญา 'โอนเพื่อเป็นหลักประกัน' แล้ว เจ้าหนี้ได้โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว แต่ด้วยความช่วยเหลือของทนายความจู ยองแจ จากสำนักงานกฎหมายแซยออุล ลูกความได้รับเงินชำระบัญชีตามสิทธิจำนวน 105,000,000 วอนเกาหลี เราจะมาทำความเข้าใจแนวคิดเรื่องการโอนเพื่อเป็นหลักประกันและเงินชำระบัญชีอย่างละเอียด

'การโอนเพื่อเป็นหลักประกัน' และ 'เงินชำระบัญชี' คืออะไร?

การโอนเพื่อเป็นหลักประกันคือระบบหลักประกันที่ไม่เป็นแบบฉบับ ซึ่งเพื่อเป็นการค้ำประกันหนี้ ลูกหนี้โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของตนให้แก่เจ้าหนี้ หากชำระหนี้แล้ว ลูกหนี้จะได้กรรมสิทธิ์กลับคืนมา หากไม่ชำระ เจ้าหนี้จะใช้สิทธิเหนือหลักประกันเพื่อให้ได้รับชำระหนี้

ในเวลานี้ พระราชบัญญัติว่าด้วยการจดทะเบียนหลักประกัน (Act on Registration of Credit Guarantee) (ต่อไปนี้เรียกว่า 'พระราชบัญญัติหลักประกันการจดทะเบียน') กำหนดว่าเจ้าหนี้ต้องผ่านขั้นตอนที่เข้มงวดเพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (การชำระบัญชีโดยการโอน) โดยการใช้สิทธิเหนือหลักประกัน

หลังจากวันที่ครบกำหนดชำระหนี้ เจ้าหนี้ต้องแจ้งให้ลูกหนี้ทราบถึงมูลค่าที่ประเมินของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันและจำนวนหนี้ (มาตรา 3 ของพระราชบัญญัติหลักประกันการจดทะเบียน) และหลังจากจ่ายเงินจำนวนที่ได้จากการหักจำนวนหนี้ออกจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ณ เวลาที่แจ้ง ซึ่งก็คือ 'เงินชำระบัญชี' ให้แก่ลูกหนี้แล้วเท่านั้น เจ้าหนี้จึงจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ (มาตรา 4 วรรค 1 และ 2 ของพระราชบัญญัติหลักประกันการจดทะเบียน)

แม้จะรับรู้ว่าไม่มีเงินชำระบัญชีเนื่องจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่าจำนวนหนี้ เจ้าหนี้ก็ยังต้องแจ้งข้อเท็จจริงนั้นให้ลูกหนี้ทราบ (มาตรา 3 วรรค 1 ของพระราชบัญญัติหลักประกันการจดทะเบียน)

ภาพรวมของคดี

เพื่อหาเงินมาชำระค่าอพาร์ตเมนต์ ลูกความ (โจทก์) กู้ยืมเงินหลายร้อยล้านวอนเกาหลีจากจำเลย (เจ้าหนี้) และในเวลาเดียวกันได้ทำ 'สัญญาโอนเพื่อเป็นหลักประกัน' โดยนำอพาร์ตเมนต์ที่จะซื้อมาเป็นหลักประกัน

ต่อมา เมื่อลูกความไม่สามารถชำระหนี้ได้ จำเลยจึงใช้สิทธิเหนือหลักประกันและดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์เรียบร้อยแล้ว จากนั้นจำเลยได้ส่งหนังสือแจ้งให้ลูกความทราบว่า 'หนี้มีมากกว่ามูลค่าอพาร์ตเมนต์ ดังนั้นจึงไม่มีเงินชำระบัญชีที่ต้องชำระ'

ประเด็นในคดีนี้

ในหนังสือแจ้ง จำเลยประเมินมูลค่าอพาร์ตเมนต์ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมีนัยสำคัญ และเพิ่มจำนวนหนี้ที่มีหลักประกันโดยคำนวณดอกเบี้ยที่ไม่มีมูลความจริงเกินควรจากเงินต้นที่ให้กู้จริง และเรียกเก็บค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ซ้ำซ้อน ผลที่ตามมาคือคำนวณและแจ้งว่าไม่มีเงินชำระบัญชีที่ต้องจ่ายให้ลูกความ

ด้วยเหตุนี้ ลูกความจึงมาหาทนายความจู ยองแจ จากสำนักงานกฎหมายแซยออุลเพื่อแก้ไขความไม่ยุติธรรม

ความช่วยเหลือของทนายความจู ยองแจ และผลของคดี

1. การคำนวณมูลค่าอพาร์ตเมนต์และจำนวนหนี้ที่มีหลักประกันใหม่โดยอ้างอิงข้อมูลที่เป็นรูปธรรม

ทนายความจู ยองแจ วิเคราะห์ปัญหามูลค่าอพาร์ตเมนต์และจำนวนหนี้ที่มีหลักประกันที่จำเลยอ้างอย่างละเอียดถี่ถ้วน

(มูลค่าอพาร์ตเมนต์) เขาหาข้อมูลราคาซื้อขายจริงของอพาร์ตเมนต์ในโครงการเดียวกันและขนาดเดียวกันที่ซื้อขายใกล้เคียงกับช่วงเวลาที่ส่งหนังสือแจ้งมากที่สุด และพิสูจน์ว่ามูลค่าที่แท้จริงของอพาร์ตเมนต์นั้นสูงกว่าที่จำเลยอ้างประมาณ 100,000,000 วอนเกาหลีขึ้นไป

(จำนวนหนี้ที่มีหลักประกัน) เขาไม่นับรวมรายการที่ไม่ถูกต้อง เช่น ดอกเบี้ยที่คำนวณเกินควรโดยใช้อัตราดอกเบี้ยสูงสุดโดยไม่มีมูล และค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่จำเลยต้องรับผิดชอบตามสัญญา และคำนวณจำนวนหนี้ที่มีหลักประกันใหม่อย่างถูกต้องตามกฎหมายและข้อเท็จจริง

2. การยื่นฟ้องคดีเรียกเงินชำระบัญชีและคำสั่งแทนการไกล่เกลี่ย

จากมูลค่าอพาร์ตเมนต์และจำนวนหนี้ที่มีหลักประกันที่คำนวณอย่างถูกต้อง ทนายความจู ยองแจโต้แย้งว่าจำเลยมีหน้าที่ต้องจ่ายเงินชำระบัญชีประมาณ 140,000,000 วอนเกาหลีแก่ลูกความ และยื่น 'ฟ้องเรียกเงินชำระบัญชี'

ในระหว่างการพิจารณาคดี ข้อโต้แย้งที่มีเหตุผลและหลักฐานที่ชัดเจนของทนายความจู ยองแจได้รับการยอมรับ และศาลมีคำสั่งแทนการไกล่เกลี่ยว่า 'จำเลยต้องชำระเงิน 105,000,000 วอนเกาหลีแก่โจทก์ (ลูกความ)'

จำเลยไม่ได้คัดค้าน คำสั่งดังกล่าวจึงถึงที่สุด ลูกความสามารถปกป้องสิทธิในทรัพย์สินอันมีค่าและได้รับเงินชำระบัญชีมากกว่า 100,000,000 วอนเกาหลี

บทสรุป

การที่โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าหนี้ตามสัญญาโอนเพื่อเป็นหลักประกัน ไม่ได้หมายความว่าต้องสละสิทธิทั้งหมด พระราชบัญญัติหลักประกันการจดทะเบียนระบุหน้าที่ของเจ้าหนี้ในการจ่ายเงินชำระบัญชีไว้อย่างชัดเจนเพื่อปกป้องสิทธิของลูกหนี้

หากเจ้าหนี้ลดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่เป็นธรรมหรือเพิ่มหนี้ให้สูงขึ้น และไม่จ่ายเงินชำระบัญชีตามสิทธิ จำเป็นต้องดำเนินการอย่างรวดเร็วโดยได้รับความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมาย

ทนายความจู ยองแจ จากสำนักงานกฎหมายแซยออุล ให้บริการโซลูชันทางกฎหมายที่เหมาะสมที่สุดตามสถานการณ์ของลูกความ โดยอ้างอิงจากประสบการณ์มากมายในคดีอสังหาริมทรัพย์และคดีเงิน ๆ ทอง ๆ หากคุณกำลังประสบปัญหาจากการโอนเพื่อเป็นหลักประกันหรือปัญหาเงินชำระบัญชี อย่าลังเลที่จะปรึกษาเพื่อปกป้องสิทธิในทรัพย์สินอันมีค่าของคุณ