Liquidación por un apartamento cedido en garantía

Introducción

Hay casos en los que las personas necesitan dinero con urgencia y ofrecen su apartamento o bienes raíces como garantía y piden dinero prestado. Si la deuda no se paga en la fecha de vencimiento, el acreedor ejerce el derecho de garantía. En este proceso, si el acreedor se queda con la propiedad por completo, ¿el deudor lo pierde todo?

En particular, si el acreedor evalúa el valor de la propiedad en garantía por debajo de su valor real, infla el monto de la deuda y afirma que no hay dinero que devolver (liquidación), el deudor puede encontrarse en una situación muy injusta.

Hoy, a través de un caso de éxito en el que, después de un contrato de 'transferencia en garantía', el acreedor transfirió la propiedad del inmueble, pero con la asistencia del abogado Joo Youngjae del bufete Saeyeoul, el cliente recibió la liquidación legítima de 105.000.000 de wones surcoreanos, examinaremos en detalle los conceptos de transferencia en garantía y liquidación.

¿Qué son 'transferencia en garantía' y 'liquidación'?

La transferencia en garantía es un sistema de garantía no típico en el que, para asegurar una deuda, el deudor transfiere la propiedad del inmueble del deudor al acreedor. Si la deuda se paga, el deudor recupera la propiedad; si no, el acreedor ejerce el derecho de garantía para satisfacer el crédito.

En este momento, la Ley sobre el Registro de Garantías de Crédito (가등기담보 등에 관한 법률) (en adelante, 'la Ley de Garantías Registrales') establece que el acreedor debe pasar por procedimientos estrictos para adquirir la propiedad (liquidación por atribución) ejerciendo el derecho de garantía.

Después de la fecha de vencimiento del crédito, el acreedor debe notificar al deudor el valor tasado del inmueble en garantía y el monto del crédito (artículo 3 de la Ley de Garantías Registrales). Y solo después de pagar al deudor la cantidad obtenida al restar el monto del crédito del valor del inmueble en el momento de la notificación, es decir, la 'liquidación', el acreedor puede adquirir la propiedad (artículo 4, párrafos 1 y 2 de la Ley de Garantías Registrales).

Incluso si se reconoce que no hay liquidación porque el valor del inmueble es menor que el monto del crédito, el acreedor debe notificar al deudor ese hecho (artículo 3, párrafo 1 de la Ley de Garantías Registrales).

Descripción general del caso

Para reunir el pago de un apartamento, el cliente (demandante) pidió prestados cientos de millones de wones surcoreanos al demandado (acreedor) y, al mismo tiempo, celebró un 'acuerdo de transferencia en garantía' proporcionando el apartamento que se compraría como garantía.

Más tarde, cuando el cliente no pudo pagar la deuda, el demandado ejerció el derecho de garantía y completó el registro de transferencia de propiedad del apartamento. Luego, el demandado envió al cliente una notificación que decía: 'la deuda es mayor que el valor del apartamento, por lo que no hay liquidación que pagar'.

Cuestiones en este caso

En la notificación, el demandado tasó el valor del apartamento significativamente por debajo del precio de mercado e infló el monto del crédito garantizado calculando excesivamente intereses sin fundamento sobre el capital real y duplicando varios gastos. Como resultado, calculó y notificó que no había liquidación que pagar al cliente.

En consecuencia, el cliente acudió al abogado Joo Youngjae del bufete Saeyeoul para resolver la injusticia.

Asistencia del abogado Joo Youngjae y resultado del caso

1. Recálculo del valor del apartamento y del monto del crédito garantizado con base en datos objetivos

El abogado Joo Youngjae analizó meticulosamente los problemas con el valor del apartamento y el monto del crédito garantizado reclamado por el demandado.

(Valor del apartamento) Obtuvo datos de precios de transacciones reales de apartamentos del mismo complejo y del mismo tamaño vendidos más cercanos al momento en que se notificó la notificación, y demostró que el valor legítimo del apartamento en cuestión era más de aproximadamente 100.000.000 de wones surcoreanos mayor que lo reclamado por el demandado.

(Monto del crédito garantizado) Excluyó elementos que se incluyeron injustamente, como intereses calculados en exceso aplicando la tasa de interés máxima sin fundamento y los costos de registro de transferencia de propiedad que el demandado estaba contractualmente obligado a asumir, y recalculó con precisión el monto del crédito garantizado con base en las leyes y los hechos.

2. Presentación de una demanda de pago de liquidación y decisión en lugar de conciliación

Con base en el valor del apartamento y el monto del crédito garantizado calculados con precisión, el abogado Joo Youngjae argumentó que el demandado estaba obligado a pagar al cliente aproximadamente 140.000.000 de wones surcoreanos en concepto de liquidación y presentó una 'demanda de pago de liquidación'.

Durante el proceso, los argumentos lógicos del abogado Joo Youngjae y las pruebas claras fueron aceptados, y el tribunal emitió una decisión en lugar de conciliación que establecía que 'el demandado pagará 105.000.000 de wones surcoreanos al demandante (cliente)'.

El demandado no presentó objeciones, por lo que la decisión quedó firme tal cual, y el cliente pudo proteger sus valiosos derechos de propiedad y recibir más de 100.000.000 de wones surcoreanos en concepto de liquidación.

Conclusión

El hecho de que la propiedad del inmueble se haya transferido al acreedor bajo un contrato de transferencia en garantía no significa que se deban abandonar todos los derechos. La Ley de Garantías Registrales establece claramente la obligación del acreedor de pagar la liquidación para proteger los derechos del deudor.

Si el acreedor reduce injustamente el valor del inmueble o infla la deuda y no paga la liquidación legítima, es necesario responder con prontitud con la ayuda de expertos legales.

El abogado Joo Youngjae del bufete Saeyeoul ofrece soluciones legales óptimas adaptadas a la situación del cliente, basándose en una amplia experiencia en litigios inmobiliarios y relacionados con dinero. Si está experimentando dificultades con cuestiones de transferencia en garantía o liquidación, no dude en consultar para proteger sus valiosos derechos de propiedad.