Chủ nhà đòi lấy lại mặt bằng quán karaoke

Quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng theo Luật Bảo vệ quyền lợi thuê nhà thương mại

Theo Luật Bảo vệ quyền lợi thuê nhà thương mại, người thuê có thể sử dụng đối tượng thuê tối đa 10 năm bằng cách yêu cầu gia hạn hợp đồng trong khoảng thời gian từ 6 tháng đến 1 tháng trước khi hết hạn hợp đồng thuê.

Tuy nhiên, Luật Bảo vệ quyền lợi thuê nhà thương mại quy định người cho thuê có thể từ chối gia hạn nếu có lỗi thuộc về người thuê, và một trong những lý do đó là 'trường hợp khác mà người thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của người thuê hoặc có lý do nghiêm trọng khiến việc tiếp tục thuê trở nên khó khăn'.

Chúng ta sẽ xem xét trường hợp cụ thể nào được coi là 'vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của người thuê hoặc có lý do nghiêm trọng khiến việc tiếp tục thuê trở nên khó khăn' thông qua trường hợp giải quyết của luật sư Joo Youngjae.

Tình tiết vụ việc

Nguyên đơn là chủ sở hữu và người cho thuê một tòa nhà 4 tầng (tầng 1, 2 là cơ sở kinh doanh dịch vụ, tầng 3, 4 là nhà ở nhiều hộ), và bị đơn (khách hàng) là người thuê tầng 2 để kinh doanh phòng hát karaoke.

Bị đơn ký hợp đồng thuê với nguyên đơn vào khoảng tháng 3/2014 với thời hạn 5 năm và vận hành phòng hát. Trong thời gian thuê, nguyên đơn liên tục phàn nàn với bị đơn về tiếng ồn từ phòng hát.

Để xoa dịu sự bất mãn của người cho thuê, bị đơn đã nỗ lực như rút ngắn giờ kinh doanh, giảm âm lượng nhạc và micro ở mức tối đa, và thuê thêm phòng ngay phía trên phòng hát.

Vào khoảng tháng 3/2019, bị đơn thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng, nhưng nguyên đơn từ chối gia hạn vào khoảng tháng 4/2019.

Sau khi hết hạn hợp đồng, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại nhà, cho rằng bị đơn đã gây tiếng ồn khi vận hành phòng hát và thực hiện các hành vi bất hợp pháp như cung cấp rượu và môi giới tiếp viên nữ, điều này thuộc trường hợp 'vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của người thuê hoặc có lý do nghiêm trọng khiến việc tiếp tục thuê trở nên khó khăn' trong các lý do từ chối gia hạn.

Sự trợ giúp của luật sư Joo Youngjae

Đối với những lập luận của nguyên đơn nêu trên, luật sư Joo Youngjae đã lập luận rằng phòng hát của bị đơn chưa bao giờ tạo ra tiếng ồn vượt quá mức chịu đựng thông thường, và ngay cả khi bị đơn có cung cấp rượu hoặc môi giới tiếp viên nữ, thì những hành vi đó cũng không phải là hành vi phản bội lòng tin của nguyên đơn hoặc gây thiệt hại cho nguyên đơn, do đó không thuộc trường hợp 'vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của người thuê hoặc có lý do nghiêm trọng khiến việc tiếp tục thuê trở nên khó khăn'.

Phán quyết của tòa án

Tòa án đã chấp nhận phần lớn các lập luận của luật sư Joo Youngjae nêu trên, cho rằng không có căn cứ từ chối gia hạn hợp đồng thuê trong vụ việc này, và bác bỏ yêu cầu của nguyên đơn.