カラオケ店の賃借人に対する店舗明渡訴訟

商業建物賃貸借保護法上の契約更新請求権

商業建物賃貸借保護法によれば、借主は賃貸人に賃貸借期間が満了する6ヶ月前から1ヶ月前までの間に契約更新を請求することで、最大10年間賃貸目的物を使用できます。

ただし、商業建物賃貸借保護法は、借主に帰責事由がある場合には賃貸人が契約更新を拒絶できると規定していますが、その事由の一つが「その他借主が借主としての義務を著しく違反するか、賃貸借を継続することが困難な重大な事由がある場合」です。

具体的にどのような場合に「借主の義務を著しく違反するか、賃貸借を継続することが困難な重大な事由がある場合」に該当するのか、チュ・ヨンジェ弁護士の解決事例を通して見ていきます。

事実関係

原告は4階建ての建物（1、2階は近隣生活施設、3、4階は多世帯住宅）の所有者であり賃貸人で、被告人（依頼人）はこの建物の2階でカラオケ店を経営する借主です。

被告人は2014年3月頃、契約期間を5年として原告と賃貸借契約を締結した後、カラオケ店を経営してきましたが、賃貸借期間中、原告はカラオケ店の騒音に関して被告人に継続的に不満を表明してきました。

これに対し被告人は、営業時間を短縮し、音楽やマイクの音量をできるだけ下げ、カラオケ店の真上の部屋を追加で賃借するなど、賃貸人の不満を鎮めるために努力しました。

被告人は2019年3月頃、原告に契約更新請求権を行使しましたが、原告は2019年4月頃に契約更新を拒絶しました。

その後、契約期間が終了すると、原告は被告人がカラオケ店を経営しながら騒音を引き起こし、酒類提供・女性ヘルパー斡旋などの不法行為を行ったとして、これは契約更新拒絶事由の一つである「借主の義務を著しく違反するか、賃貸借を継続することが困難な重大な事由」に該当するとして、被告人を相手取り建物明渡し訴訟を提起しました。

チュ・ヨンジェ弁護士の援助

上記の原告の主張に対し、チュ・ヨンジェ弁護士は、被告人のカラオケ店で受忍限度を超える騒音が発生したことはなく、原告が酒類提供や女性ヘルパー斡旋をしたとしても、原告の信頼を裏切る行為や原告に損害をもたらす行為ではなく、したがって「借主の義務を著しく違反するか、賃貸借を継続することが困難な重大な事由」には該当しないと主張しました。

裁判所の判断

裁判所は上記のチュ・ヨンジェ弁護士の主張をほぼ認め、本件賃貸借契約には更新拒絶事由がないとして原告の請求を棄却しました。