ฟ้องขับไล่ผู้เช่าร้านคาราโอเกะในอาคารพาณิชย์

สิทธิขอต่อสัญญาตามกฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์

ตามกฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ ผู้เช่าสามารถใช้พื้นที่เช่าได้สูงสุด 10 ปี โดยการขอบต่อสัญญาระหว่าง 6 เดือนถึง 1 เดือนก่อนสัญญาจะหมดอายุ

อย่างไรก็ตาม กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ระบุว่า หากมีความผิดที่เกิดจากผู้เช่า ผู้ให้เช่าสามารถปฏิเสธการต่อสัญญาได้ และหนึ่งในเหตุผลดังกล่าวคือ 'กรณีอื่นที่ผู้เช่าละเมิดหน้าที่ของผู้เช่าอย่างชัดเจน หรือมีเหตุร้ายแรงที่ทำให้ยากต่อการเช่าต่อ'

เราจะมาดูกันว่ากรณีใดบ้างที่เข้าข่าย 'ละเมิดหน้าที่ของผู้เช่าอย่างชัดเจน หรือมีเหตุร้ายแรงที่ทำให้ยากต่อการเช่าต่อ' ผ่านคดีที่ทนายจูยังแจจัดการ

ข้อเท็จจริง

โจทก์เป็นเจ้าของและผู้ให้เช่าอาคาร 4 ชั้น (ชั้น 1 และ 2 เป็นสถานที่พักอาศัยในชุมชน ชั้น 3 และ 4 เป็นบ้านพักอาศัยหลายครอบครัว) และจำเลย (ลูกความ) เป็นผู้เช่าชั้น 2 เพื่อเปิดร้านคาราโอเกะ

จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ประมาณเดือนมีนาคม 2014 ระยะเวลา 5 ปี และเปิดร้านคาราโอเกะ ในระหว่างสัญญา โจทก์บ่นเรื่องเสียงดังจากร้านคาราโอเกะตลอดเวลา

จำเลยพยายามลดเสียงเพื่อเอาใจผู้ให้เช่า เช่น ลดเวลาทำการ ลดระดับเสียงเพลงและไมโครโฟนให้มากที่สุด และเช่าห้องที่อยู่เหนือร้านคาราโอเกะโดยตรงเพิ่ม

ประมาณเดือนมีนาคม 2019 จำเลยใช้สิทธิขอต่อสัญญา แต่โจทก์ปฏิเสธการต่อสัญญาประมาณเดือนเมษายน 2019

หลังจากสัญญาหมดอายุ โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลย โดยอ้างว่าจำเลยทำเสียงดังและทำผิดกฎหมาย เช่น การขายเหล้าและจัดหาผู้หญิงบริการ ซึ่งเข้าข่ายเหตุปฏิเสธการต่อสัญญาในข้อ 'ละเมิดหน้าที่ของผู้เช่าอย่างชัดเจน หรือมีเหตุร้ายแรงที่ทำให้ยากต่อการเช่าต่อ'

ความช่วยเหลือของทนายจูยังแจ

ทนายจูยังแจโต้แย้งว่า ร้านคาราโอเกะของจำเลยไม่เคยมีเสียงดังเกินระดับที่ยอมรับได้ และแม้จำเลยจะขายเหล้าหรือจัดหาผู้หญิงบริการ ก็ไม่ใช่การทรยศต่อความไว้วางใจของโจทก์หรือสร้างความเสียหายแก่โจทก์ จึงไม่เข้าข่าย 'ละเมิดหน้าที่ของผู้เช่าอย่างชัดเจน หรือมีเหตุร้ายแรงที่ทำให้ยากต่อการเช่าต่อ'

คำพิพากษาของศาล

ศาลยอมรับข้อโต้แย้งของทนายจูยังแจเป็นส่วนใหญ่ และเห็นว่าสัญญาเช่านี้ไม่มีเหตุปฏิเสธการต่อสัญญา จึงยกฟ้องโจทก์